“捂盘惜售”审计初探

近年来，“捂盘惜售”在媒体对房地产市场的报道中一直盛行不衰，并将之归为房价上涨的原因之一。各地房地产市场监管部门在对房地产市场秩序进行整治时，都将是否存在“捂盘惜售”行为作为检查的重点内容之一。因此，审计部门也应将治理捂盘惜售行为作为有关主管部门贯彻执行政府有关方针政策和决策部署方面工作的评价标准之一。

年初，笔者参与了对D市土地房产管理部门的经济责任审计工作，尝试性对房地产开发企业存在的“捂盘惜售”行为进行了调查，结果表明，面对目前对商品房销售环节的经常性检查，市场“捂盘惜售”形式也更加多样化，房地产市场秩序监管工作仍然任重而道远。

一、背景

D市一直是国内房地产市场的焦点之一，房价坚挺，居高不下。控制房价和保持市场活跃度形成互相牵制的矛盾的两个方面。如何使房地产开发商在实行价格备案制的前提下增加市场供应量，成为亟待解决的难题。另一方面，市场刚性需求和投资需求的高涨导致一房难求的局面，房地产销售市场是否存在“捂盘惜售”行为必然成为公众的关注点。

二、调查步骤

（一）选择调查样本

审计人员从D市土地房产管理部门数据管理系统中筛选出2012年以来取得预售许可的房地产开发项目明细，字段包括：项目名称、开发商名称、区域、审批时间，以及批准销售、已销售、未销售的套数、面积等。在调查过程中，审计人员还随时登录由该部门管理的D市网上房地产网查询上述数据的实时变化情况。

根据上述取得的项目明细表，选取抽查样本，选取原则为：一是样本项目被公认为热点区域的热销楼盘，二是该项目未销售套数较多。最后确定20个样本项目作为下一步的审查对象。

（二）约谈房地产开发企业

上述20个样本项目涉及15家房地产开发企业，审计人员约请各企业销售部门负责人进行面谈，向其咨询在市场供不应求的情况下仍有部分商品住宅未售出的原因，并要求其提供相关书面资料。

（三）检查核实所提供资料

审计人员对所获取的书面资料进行了深入细致的整理分析，对涉及的贷款合同、抵押协议、订购协议等文件的明细条款进行详细检查，尤其对销售流程的时间节点进行了重点关注。

三、“捂盘惜售”形式

经调查，审计人员认定8家房地产开发企业的10个项目存在“捂盘惜售”行为，涉及商品住宅合计1,225套。

“捂盘惜售”问题统计表

“捂盘惜售”主要形式如下：

（一）对外宣称无可售房源

在约谈过程中，各房地产开发企业销售部门负责人均表示其销售项目处于正常销售阶段，绝对不存在捂盘行为。审计人员抽取部分项目对其营销部门进行当场电话咨询，其中，LF公司的LF-01项目、ZJ公司的ZJ-01、ZJ-02项目和XS公司的XS-01项目，其营销人员均答复无房可售。上述企业在约谈后即进行整改，经再次电话咨询，其营销人员均答复有房可售。系统数据显示，截至审计日，上述4个项目未销售商品住宅套数分别为15套、56套、40套和103套。

（二）以抵押为由不对外销售

在约谈过程中，HT公司称其HT-01、HT-02项目的土地使用权及地上附着物已被抵押，无法销售，因此未销售套数较多。经核实，HT公司分别于2015年3月和2016年3月将HT-01、HT-02项目的土地使用权进行了银行授信抵押，并分别于2015年9月和2016年6月获得商品住宅项目的预售许可。而根据《中华人民共和国物权法》和《房屋登记办法》（建设部令第168号）的相关规定，在取得抵押权人的书面同意或者将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务以注销抵押权的情况下，已经办理抵押登记的房屋是可以对外销售的。HT公司作为资金充足、信誉良好的国有房地产企业，在取得预售许可的前期进行土地使用权抵押，并且在可以解抵押销售的情况下不进行销售，可认定存在“捂盘惜售”行为。截至审计日，HT-01、HT-02项目合计782套商品住宅中尚有535套未售。

（三）以认购为由不对外销售

TF公司的TF-01项目15套商品住宅于2016年4月至7月期间被客户认购，协议认购期均为10天。但协议双方至审计日尚未签订商品房买卖合同，上述15套商品住宅也未再对外销售。

相比以个人客户认购作为挡箭牌的做法，由企业团购只认购不签约的做法则更为典型。

QH公司QH-01项目34套商品住宅由关联企业DY公司于2016年10月认购，协议认购期至2016年12月31日。截至审计日，双方尚未签订商品房买卖合同，在约谈过程中，QH公司称其同意延长认购期。

YZ公司YZ-01项目46套商品住宅分别由三家房地产公司认购，认购时间分别为2017年4月1日、5日、6日，协议认购期分别至2017年4月8日、12日、13日，后认购企业分别申请延期至2017年6月30日、7月12日和7月13日。

（四）以自用为由不对外销售

2017年1月，TF公司向D市土地房产管理部门申请调增TF-01项目另外14套未售商品住宅销售价格，在调价申请未获许可后将其用于公司引进人才住宿，暂停对外销售。

（五）以调价为由不对外销售

2017年1月，XS公司向D市土地房产管理部门申请调增XS-01项目8#楼107套未售商品住宅销售价格；2017年2月，XL公司向D市土地房产管理部门申请调增XL-01项目12#、14#楼367套未售商品住宅销售价格。在D市土地房产管理部门通知其调价申请未通过审核后，XS公司和XL公司仍以未收到书面回复为由暂缓销售相关商品住宅。

四、思考

众所周知，企业离不开利润，因为企业本身就是要创造利润的，然而，利润并非唯一的目标，它本来就是一种达到更大经济效益和社会效益的手段。义在利中，利在义中，义利是不可分割的整体，经济效益和社会效益应该是合而为一的。尤其对于国有企业来说，更应该坚持和深化对社会责任的认同，遵守国家法律法规，遵守国家产业政策，发挥企业在党和政府实施宏观调控中的作用，在实现社会责任的同时，促进企业的生存和长远发展，促进和谐社会建设。

但在现实中，由于国有企业业绩考核制度的不完善，部分国有企业将利润作为唯一的追求目标，甚至以其资金、信誉等优势成为房价节节攀高的推手。即以本案例为例，存在“捂盘惜售”行为的房地产开发企业中，超过半数为国有企业。因此，笔者认为，在贯彻落实中央和地方党委、政府关于房地产调控的决策部署的过程中，国有企业应该发挥带头作用，体现其社会责任感。各级政府及国资管理部门也应因时制宜，调整国有房地产开发企业的业绩考核机制，引导国有企业在政府辅导定价的前提下加大市场供应量，致力于稳定房地产市场秩序。

与此同时，各级政府也应该继续加大房地产市场监管力度。针对多种形式的房地产开发企业“捂盘惜售”行为，有关主管部门应采取针对性措施进行治理，一是通过电话访问等手段进行日常监督巡查；二是对相关房地产开发企业进行约谈，督促以抵押、自用、调价等理由捂盘的企业将其房源推上市场；三是对商品住宅认购协议进行日常抽查，对于认购目的、期限和条件等不合常理以及超出认购期限未签约等认购行为予以关注、核查，以杜绝囤积房源的现象。

五、总结

以人为本是科学发展观的核心，也是审计监督的出发点和落脚点。审计机关应牢固树立民生审计理念，发挥审计关注民生的导向作用。将房地产市场中的“捂盘惜售”行为作为关注点进行的审计探索正是把民生审计理念贯穿于审计工作之中的体现，需要审计人员不断完善审计手段，积累经验，更好地服务于和谐社会的建设工作——这也是笔者写作本文的初衷。

（市审计局经责处 黄凯）